ANTECEDENTES
Una agencia inmobiliaria se puso en contacto con Vegamétrica a raíz de que un cliente, que había heredado una finca rústica en su pueblo de origen, le delégase la venta del inmueble del que desconocía su localización.
El inmueble se adquirió por subasta judicial, pero nunca se pudo tomar posesión por falta de correspondencia entre su descripción registral y localización física y ausencia de cartografía catastral, y seamos honestos, algunas maniobras realizadas por la parte embargada que no podemos precisar por falta de información.
Mi labor está clara, realizar una investigación exhaustiva con objeto de identificar sobre el terreno la finca adquirida: “RÚSTICA: Parcela de terreno regadío, procedente de la hacienda denominada «Huerta de Jacarilla», en término de Jacarilla, de cincuenta y una áreas, sesenta centiáreas, linda: Norte, Josefa Navarro y Luis Gálvez, camino central en medio; Este y Sur, parcela 51; Oeste, camino de serranos, que las separa de Angel García Pérez y Francisco Pastor”.
CONSULTA DEL INVENTARIO CATASTRAL
Los títulos de propiedad del adquirente no hacían mención alguna a la referencia catastral del inmueble, por lo que, el primer paso fue realizar una consulta genérica al catastro con la intención de obtener el inventario de bienes inmuebles a nombre del titular en el municipio de referencia y en los de su círculo.
La solicitud no arrojó resultado alguno, debiendo utilizar otras vías para localizar el inmueble.
TRABAJO DE CAMPO PARA RECOPILAR INFORMACIÓN
El siguiente paso fue planificar la salida de campo, guiándonos por la descripción registral de la finca. Trazamos una ruta tomando como referencia el cauce del Río Segura, ya que se trataba de un terreno de huerta, y recopilamos información facilitada por los paisanos del lugar. El nombre del camino les era reconocible, y me pudieron indicar dónde se localizaba y el recorrido que presentaba.
De esta manera nos aproximamos o acotamos la zona de estudio.
SOLICITUD DE HISTORIAL REGISTRAL DE LA FINCA
Un paso importante para avanzar con el trabajo encomendado fue presentar una instancia en Registro de la Propiedad por la que se solicitaba el historial registral de la finca, respecto a titularidades y descripciones, con objeto de conocer el curso de vida de la finca y obtener titularidades y fechas que nos pudieran servir en el transcurso de la investigación.
Ya teníamos una base jurídica en la que apoyarnos.
CONSULTAS A OTROS ORGANISMOS PÚBLICOS
Se realizaron una serie de consultas a ayuntamientos, comunidades de regantes y juzgado de aguas, con objeto de conocer si los titulares registrales constaban en algún inventario público que pudiera arrojar información sobre la localización física de la finca.
Nos dieron datos interesantes que pudimos acompañar en nuestro informe.
INVESTIGACIÓN CARTOGRAFÍA HISTÓRICA CATASTRAL
El último paso decisivo, ya que nos permitió ordenar toda la documentación previa recopilada, fue solicitar al Archivo Histórico Provincial la Cartografía Catastral Histórica, correspondiente a los avances catastrales y mapas topográficos parcelarios. Dicha cartografía venía acompañada de las fichas individuales dónde aparecían las titularidades declaradas en aquellos años y que eran coincidentes con la certificación registral. Los linderos descritos en Registro de la Propiedad se correspondían con los del inventario catastral.
Ya teníamos localizada físicamente la finca.
CONCLUSIONES
El asunto encomendado fue bastante complejo, al contar con poca documentación técnica-jurídica de la finca y desconocer la ubicación aproximada del inmueble, por lo que existían bastantes posibilidades de no poder asegurar el éxito del trabajo.
La planificación previa de los trabajos fue primordial, al establecer todos los cauces posibles y agotar las vías por las que podríamos obtener documentación que pudiera arrojarnos resultados fehacientes en el proceso de identificación.
Una vez identificada la posible localización del inmueble, el último proceso fue acreditar que el titular catastral que poseía la finca no tenía acreditada su propiedad jurídicamente. Una vez ratificada esta situación, se derivó el informe a la parte afectada con intención de poder llegar a un acuerdo amistoso entre las partes.
Actualmente, el asunto se encuentra judicializado, ya que el poseedor de la finca no llegó a reconocer dicha situación, no pudiendo llegar a ningún acuerdo de manera amistosa.