Comprar un inmueble es una de las decisiones económicas más importantes que puede tomar una persona. Antes de firmar la compraventa conviene comprobar determinados aspectos legales, urbanísticos y catastrales que pueden evitar problemas futuros. En esta guía descubrirás las tres comprobaciones imprescindibles para comprar con seguridad.
Contenidos.
1. Comprobar cargas, servidumbres y limitaciones al comprar un inmueble.
Al comprar un inmueble el comprador no se responsabiliza de las deudas ni los expedientes sancionadores originados por el vendedor, pero si puede verse afectado por expedientes sancionadores de legalidad urbanísticas (paralización o demolición), deudas con la comunidad de propietarios o pagos pendientes por el impuesto de bienes inmuebles (IBI).
Incluso puede ocurrir que dicho inmueble tenga otra serie de cargas adicionales, como servidumbres de paso que nos prohíban disponer del 100% de suelo para nuestro uso y disfrute; afecciones por su cercanía al dominio público que nos impidan construir o estemos obligados a solicitar autorizaciones; o afectados por una expropiación para el interés general del estado, comunidad autónoma o administración local. Acude al Registro de la Propiedad y solicita tu nota simple registral.
Asegúrese de que el inmueble se encuentra al corriente de los pagos en los recibos de la contribución (IBI) y la comunidad de propietarios solicitando un certificado en el que se acredite estar al corriente de los mismos. Del mismo modo, consulta con urbanismo si existen expedientes sancionadores abiertos para conocer su situación legal.
2. Revisar la situación urbanística del inmueble antes de comprar un inmueble.
Es bastante habitual que, en anuncios de venta de inmuebles, aparezcan las posibilidades o expectativas urbanísticas vinculadas al inmueble, es decir, nos indican que en dicho suelo se puede construir una vivienda o nave industrial, muchas veces con la intención de potenciar la venta sin haber realizado antes una consulta seria a la administración competente en materia urbanística.
El derecho urbanístico es un aspecto bastante complejo que hay que consultar de antemano por un técnico cualificado, por lo que aconsejamos solicitar previamente una cédula urbanística a urbanismo y un asesoramiento legal y técnico antes de ejecutar la compra del inmueble.
3. Comprobar la realidad catastral y registral antes de comprar un inmueble.
Comprar a cuerpo cierto es la forma más habitual de venta de un inmueble, es decir, asumimos la propiedad de lo que vemos físicamente.
Esta práctica evidencia que hay una situación que no se ha regularizado administrativamente o legalmente, por lo que aconsejamos comparar la realidad física con la descripción catastral y registral de la propiedad. Las implicaciones son varias: problemas de financiación, desacuerdos con colindantes, inseguridad jurídica o estancamiento de trámites administrativos (expropiaciones, urbanísticos, etc.).
Por último, aconsejamos no tener urgencia por adquirir una propiedad, y estudiar detenidamente la situación legal y administrativa del inmueble, es el momento idóneo para subsanar o aclarar cualquier irregularidad. El papel de un técnico con conocimientos legales y técnicos es crucial a la hora de adquirir un inmueble, asesorándote en todo el proceso y advirtiéndote de posibles problemas o vicios ocultos que pueda tener la propiedad.
¿Por qué realizar una revisión antes de comprar un inmueble?
Comprar un inmueble es una decisión que requiere mucho más que valorar el precio o el estado de la propiedad. Comprobar la situación registral, catastral y urbanística antes de firmar puede evitar problemas legales, gastos imprevistos y dificultades futuras.
Realizar estas comprobaciones con antelación permite comprar con mayor seguridad y tomar decisiones basadas en información fiable. Una revisión técnica y documental puede marcar la diferencia entre una inversión segura y una operación con riesgos ocultos.
En VEGAMÉTRICA ponemos a tu disposición nuestra experiencia para analizar la situación física, jurídica y administrativa del inmueble antes comprar un inmueble. Si estás pensando en adquirir una vivienda, una parcela o una finca, te ayudamos a verificar toda la documentación y a detectar posibles incidencias para que puedas
realizar la compra con total tranquilidad y con las mayores garantías.
PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ).
¿Qué documentos debo revisar antes de comprar un inmueble?
Antes de firmar una compraventa es recomendable revisar la Nota Simple del Registro de la Propiedad, la referencia catastral, el último recibo del IBI, el certificado de eficiencia energética y comprobar que el inmueble está libre de cargas, embargos o limitaciones que puedan afectar a la compra.
¿Es importante que el Catastro y el Registro de la Propiedad coincidan?
Sí. Si existen diferencias entre la descripción catastral y la registral pueden surgir problemas al vender, hipotecar o heredar el inmueble. Lo recomendable es detectar estas discrepancias antes de la compra y, si existen, regularizarlas.
¿Qué ocurre si la superficie real no coincide con la que aparece en la escritura?
Es una situación bastante frecuente. Cuando existen diferencias significativas conviene realizar un estudio técnico y jurídico para determinar la superficie correcta y, si procede, actualizar la información en Catastro y Registro de la Propiedad.
¿Cómo puedo saber si una finca tiene cargas?
La forma más sencilla es solicitar una Nota Simple del Registro de la Propiedad. En ella aparecen hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales y cualquier otra carga inscrita sobre el inmueble.
¿Qué es la referencia catastral y para qué sirve?
La referencia catastral es un código único que identifica cada inmueble en el Catastro. Permite localizar la parcela, consultar su cartografía y verificar que los datos catastrales corresponden realmente con el inmueble que se pretende comprar.
¿Es recomendable realizar una comprobación técnica antes de comprar?
Sí. Una revisión técnica puede detectar discrepancias de superficie, invasiones de parcelas colindantes, problemas de delimitación, ocupaciones del dominio público o errores cartográficos que podrían generar conflictos en el futuro.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda?
Depende del tipo de inmueble. En viviendas de segunda transmisión normalmente se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que en viviendas de obra nueva se abona el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además, deben tenerse en cuenta los gastos de notaría, registro y gestoría.
¿Cuándo es recomendable solicitar asesoramiento técnico?
Lo ideal es hacerlo antes de firmar cualquier contrato o entregar cantidades a cuenta. Una revisión previa puede evitar problemas relacionados con superficies, linderos, cargas, discrepancias catastrales o errores registrales que, una vez adquirida la vivienda, pueden resultar mucho más costosos de solucionar.